房屋评估是根据估价目的◈ღ★ღ，遵循估价原则桐岛绘里香◈ღ★ღ，按照估价程序◈ღ★ღ，运用估价方法◈ღ★ღ，在综合分析◈ღ★ღ，影响房屋价格因素的基础上尊龙凯时 - 人生就是搏!◈ღ★ღ，结合估价经验及对影响价格因素的分析◈ღ★ღ，对房地产的特定权益◈ღ★ღ，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计◈ღ★ღ、推测与判断桐岛绘里香◈ღ★ღ。它实质上不是估价人员的定价◈ღ★ღ，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来◈ღ★ღ，它具有专业性◈ღ★ღ、技术性◈ღ★ღ、复杂性◈ღ★ღ，是科学◈ღ★ღ、艺术和经验三者的结合尊龙凯时 - 人生就是搏!◈ღ★ღ。

　　房屋是特殊商品尊龙凯时 - 人生就是搏!◈ღ★ღ，是关系到居住的大事尊龙凯时 - 人生就是搏!平台◈ღ★ღ，房屋的好坏质量等在某种程度上说决定着人们的生活质量◈ღ★ღ。所以人们一般不会在意房屋评估会花多少钱◈ღ★ღ，而在意对于要买的房屋能够定位精准◈ღ★ღ，并且心中有数◈ღ★ღ。

　　（一）明确评估基本事项明确评估目的◈ღ★ღ：在受理评估业务时◈ღ★ღ，通常由委托方提出评估目的◈ღ★ღ，并将评估目的写在评估报告上◈ღ★ღ。了解评估对象确定评估基准日◈ღ★ღ：常以年◈ღ★ღ、月◈ღ★ღ、日表示◈ღ★ღ，签订评估合同◈ღ★ღ：它包括评估对象◈ღ★ღ、评估目的桐岛绘里香◈ღ★ღ、评估时点◈ღ★ღ、评估收费◈ღ★ღ、双方责任◈ღ★ღ、评估报告等事项◈ღ★ღ；

　　（四）测算被评估房地产价格◈ღ★ღ：为求得一个公平合理的价格◈ღ★ღ，一般以一种评估方法为主◈ღ★ღ，同时以另一种或几种评估方法为辅◈ღ★ღ，以求互相对照和检验修正◈ღ★ღ；

　　（一）建筑造价是核算折旧费的基础桐岛绘里香工程招标◈ღ★ღ，由建造中必要的物质消耗◈ღ★ღ、劳动报酬和税金◈ღ★ღ、利润所组成◈ღ★ღ，是住宅经营中的进货价◈ღ★ღ。

　　它只应是住宅本身的进价◈ღ★ღ，而不应包括其他费用◈ღ★ღ。由于住宅的使用年限长达几十年◈ღ★ღ，甚至一百多年◈ღ★ღ，在这样长时期内物价变化很大◈ღ★ღ，故一般均不以其原始造价为计算依据◈ღ★ღ，而按重置◈ღ★ღ，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算◈ღ★ღ。

　　（二）房屋的残值尊龙凯时人生就是博官网◈ღ★ღ，◈ღ★ღ，是指房屋经过长期使用桐岛绘里香◈ღ★ღ，失去使用价值后◈ღ★ღ，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值◈ღ★ღ。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工◈ღ★ღ、机具的费用◈ღ★ღ，它作为使用房屋的追加耗费◈ღ★ღ，应计入成本之内◈ღ★ღ。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值尊龙凯时 - 人生就是搏!◈ღ★ღ，◈ღ★ღ，简称残值◈ღ★ღ。因为它在住宅价值中所占的比例不大◈ღ★ღ，而且是在住宅报废后才能得到的◈ღ★ღ，因此它与原值无法比较◈ღ★ღ。

　　在计算时◈ღ★ღ，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法◈ღ★ღ，有时计算折旧时也采用残值率这一参数◈ღ★ღ，即残值和原值的比率尊龙凯时 - 人生就是搏!尊龙凯时人生就是博·(中国)官网◈ღ★ღ，◈ღ★ღ。各种结构房屋的残值率一般为◈ღ★ღ：钢筋混凝土结构为0◈ღ★ღ；砖混结构为2％◈ღ★ღ；砖木结构一等为6％◈ღ★ღ；砖木结构二等为4％◈ღ★ღ；砖木结构三等为3％◈ღ★ღ；简单结构为0◈ღ★ღ。

　　（三）使用年限◈ღ★ღ，是住宅实物形态经外界的物理◈ღ★ღ、化学因素作用下桐岛绘里香尊龙凯时 - 人生就是搏!◈ღ★ღ，从而发生有形的磨损◈ღ★ღ；在有形的磨损下◈ღ★ღ，住宅能维持正常使用的年限◈ღ★ღ，称为使用年限◈ღ★ღ。使用年限是由住宅的结构◈ღ★ღ、质量决定的自然寿命◈ღ★ღ。折旧年限◈ღ★ღ，是住宅价值转移的年限尊龙凯时 - 人生就是搏!◈ღ★ღ，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命◈ღ★ღ，或称经济寿命◈ღ★ღ。折旧年限除与使用年限有关外◈ღ★ღ，还受无形损耗的影响◈ღ★ღ。

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